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开发商无偿移交配建安置房 该缴的税一项不能少

发布时间:2017-07-21  来源:济南时报  点击:
 
  8月唐冶土拍在即,设定最高限价地块将“限地价竞政府储备性安置房面积”。储备性安置房建设啥标准、产权咋登记以及交哪些税费?
  
  7月20日上午, 济南市国土部门召开竞价讲解会,与规划、税务、建委等部门详解储备性安置房建设以及产权登记、涉及税费等问题,并提醒房企:安置房移交即“视同销售”,再像以往“有钱任性”拿地,将来可能是亏损。
  
  最高限价无关土地出让溢价率
  
  根据济南“4·19”调控政策,结合居住用地出让溢价率提高项目预售条件,其中溢价率达到150%以上,楼盘就要现房销售。据此,很多人以为最高限价 是在溢价率150%以上就启动竞配建政府储备性安置房面积。
  
  “溢价率是和商品房预售政策捆绑的,和最高限价没有直接关系。”据国土部门有关人士介绍, 最高限价不是简单地给某一宗出让地块设置一个最高价格,而是参照多个指标设定的。
  
  此前,在长清“5·15”、章丘“6·12”土拍中,有的房企一次性加价3亿或4亿元,今后这种不理性行为将被限制。为引导房企理性竞拍,国土部门要求房企今后在限时竞价阶段,在起始价基础上严格按照规定增加幅度来报价。记者注意到,在唐冶出让地块中,一次加价幅度从1000万~3000万元不等,房 企想拿地就得按规定报价,理性拍地。
  
  安置房移交即“视同销售”,涉及四税种
  
  配建的政府储备性安置房实行分级接收与管理,被安置居民可跨区选择,管理主体提出《政府储备性安置房建设移交协议》,协议中须明确配建安置房 的规划建设要求、套型及户型比例,待地块最后竞得人所拍安置房面积大小确定需要户型。开发商应按约定的期限移交安置房,对逾期未移交的,应按照移交协议约定向管理主体支付违约金、赔偿其他损失(包含但不限于因逾期交付安置房,拆迁安置居民的超期过渡费等),并将其列入诚信黑名单。
  
  安置房移交时,其产权应一并移交,产权首次登记其房屋性质为“政府储备性安置房”,其间产生的相关税费均由开发商缴纳。不仅如此,配建的政府 储备性安置房无偿移交市、区管理主体时,税务部门将视同销售用房,须依据有关规定,缴纳契税、增值税、土地增值税、企业所得税等。
  
  据万科投资经理人鲍鹏测算,竞配建安置房面积对与开发商来说是个不小的压力,“除了上述四项税费,资产方面,安置房面积计入计容建面,实际可 售面积减少;在产品设计上,安置房设计标准及排布影响可售产品,因此企业拿地奇拿最好核算好成本,审慎拍地。”
  
  安置房车位和储藏室按市场价销售
  
  现在越来越多的楼盘住宅主打精装修,有市民不禁要问,开发商配建的安置房是不是一同精装?对此,国土部门人士介绍,配建安置房建设标准与宗地内其他商品房建设标准相同,即公共部分如外墙、电梯、外窗、外门、层高、水电等配套设施均相同,且不低于济南市安置房项目建设标准,但对室内精装标准没有统一规定,只要符合移交标准即可。但是,安置房在规划上要均衡布局,不能都布置在1~3层或顶层。另外,配建的安置房车位、储藏室没有约定地下面积,因此车位、储藏室按市场价销售,且优先向安置户销售。
  
  竞配建政府储备性安置房面积,不仅意味着开发商拍地要多掏银子,而且后期可售商品房面积将要减少,那么,未来房价会不会跳涨?鲍鹏认为,开发商拍地趋于合理算账,再加上无偿移交后税费要在利润里扣除,因此拿地成本增加,后期房价也会上升,“不会出现大幅上涨,毕竟主管部门在限价。”市 城乡建设委有关人士表示,安置房成本不计入开发成本,将来商品房定价要参考楼盘周边房价和该开发商申请报价,不会因为地价高又配建安置房而让所拍 地块的房价过高。

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