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新房价格环比结束五连涨 开发商挑客户交款多往前排

发布时间:2017-09-19  来源:济南时报  点击:
 

  去年9月底、10月初,济南楼市调控两连击,重启限购限贷,给过热的市场降温。时隔一年后,9月18日上午,国家统计局发布了2017年8月份70城房价数据,济南新建商品住宅价格环比7月降0.3%,结束自今年3月以来的五连涨势头;二手住宅方面,自7月环比降0.2%后,8月再降0.6%。这是今年继1月份后,年内第二次出现新建商品住宅和二手住宅双双下降的情形。但市场上出现这样的现象:开发商按照全款优先、其次六成、三成最后的顺序选房,购房者屡屡遇到“房挑人”。

  8月新房价格微跌 0.3%年内降幅最大

  根据国家统计局数据,纳入重点监测的15个一线和热点二线城市中,8月新建商品住宅全部停涨,北京、上海、厦门环比持平,一线城市中广州、深圳领跌,济南环比跌0.3%,为年内最大降幅。今年1月,济南新建商品住宅价格环比上月跌0.1%。而上次出现0.3%的降幅,是在去年12月。

  济南去年9月底开始出台楼市调控政策,如今限购马上满一年。从2015年7月以后,济南房价便进入连涨状态,最终在2015年11月实现同比涨幅由负转正,从而进入房价的上行通道。自去年下半年开始,济南楼市异常火爆,新房价格走出一波上扬行情。统计显示,去年8月,济南新建商品住宅价格环比上涨3.2%。当年9月,这一数字变为5.2%,在全国15个重点监测的热点城市中,济南这一幅度排到第3,为近5年来最高涨幅。为稳定房价,政府开始发力调控,“济八条”在去年9月底出炉,并于去年国庆期间重启楼市限购政策。

  重启限购后,去年10月济南新建商品住宅价格涨幅放缓,不过环比涨幅仍在3.4%;当年11月,涨幅放缓至1.1%。在一系列调控政策作用下,去年12月新建商品住宅价格环比上月跌0.3%。由于楼市成交仍局部过热,去年12月26日,济南再次加码楼市调控。在调控作用下,今年1月,新建商品住宅价格两连跌,环比上月跌0.1%。

  今年春节过后,受预售证取得难度加大的影响,楼市出现供应不足局面,虽然2月新建商品住宅价格环比持平,但从3月开始,连续5个月上涨。8月新建商品住宅价格环比跌0.3%,不仅结束五连涨局面,而且是年内最大一次跌幅。

  二手房两连跌 中介却说没感觉跌

  济南二手住宅方面,继7月环比微跌0.2%后,8月环比跌幅扩大到0.6%。市场是不是到了变盘点?对此,多家二手房门店负责人表示,市场实际状况不见得如此。

  链家伟东新都店长马先生说,8月份受银行房贷收紧影响,一部分客户被限制住了,他们店里成交情况有所影响,但9月客源量又上来了,月成交量在6~8套。二手房市场上,确实存在一些房主怕卖低了、房价再涨会吃亏,主动将价格标高,从而造成有的二手房挂牌后长期卖不出去的情况,但在新房价格看涨的趋势下,很少有主动降价的。

  对于统计数据显示济南市场二手房价格下降,马先生说,有的客户在等二手房房价下降,但好房子不等人。他们店里近期有个别客户降价,是因为买新房后需要筹集资金而主动降价,降幅多在10万元以上。像伟东新都一套三居室的挂牌房源,面积约150平方米,原报价312万元,因房主已购房着急出手,降了12万元,单价2万元,低于伟东新都2.1万元的均价,“这种情况是个别现象,不是主流。”

  “8月二手房市场确实不是很好,但我所在商圈房价没有跌。”21世纪房产堤口路一门店店长赵先生说,他们门店处在堤口路大润发商圈,因为以后将有地铁经过,二手房房价比较坚挺,“房贷收紧后略有影响,要买房的还是要买,影响不大。”

  开发商挑客户 交款多的往前排

  虽然今年8月新建商品住宅价格环比止步五连涨,但市场状况与去年同期相比出现新的变化:当时在“买涨不买跌”的情绪下,部分购房者不理性购房;如今,由于楼盘预售证取得难度加大,每一次开盘、加推“挤牙膏”式出货,开发商按照全款优先、其次六成、三成最后的顺序选房,购房者遇到“房挑人”。

  去年9月,东部楼市房价上扬后,市民袁先生禁不住邻居游说,先后在雪山片区、唐冶片区看房,最后跟着邻居在绿地城买了一套,当时房价8000多元。他刚交了认筹金,济南就接连出台调控政策,整个国庆节都没过好,直到网签后才放下心来,过后他又拉着外地的亲戚在这个小区买房,“幸亏亲戚买得早,不然后来调控政策对外地户籍卡社保,他肯定上不了‘车’。”

  同为济南人的边先生就没这么幸运了,囿于经济实力有限,去年没有买房。如今大学毕业2年,他发现尽管东拼西借凑齐了三成首付,想买套房子却并不容易。“现在开发商挑客户,全款或六成以上才有机会摇号,基本上轮不到我们首付三成的购房者。”边先生无奈地说,下半年看了两三个楼盘,置业顾问先问是不是全款或首付六成,然后根据客户资金情况分成不同的微信群,到了开盘或加推的时候再通知他们。

  “置业顾问会要求我们把房款集中到一张或两张卡里,然后把截图发给他们,相当于出示资产证明,到时摇号结束后一次性刷走,想冒充全款的挑房基本不可能。”边先生说,从今年1月开始,他父母就把银行存的定期转为活期,没想到在手里“攥”了半年多,损失不少利息不说,还是买不上房。9月18日晚上,他还参加西部一个楼盘摇号,按照首付三成派的认筹号,“对这次摇号不抱很大希望,听说这次摇不上的话,到年底还会加推,试一试吧。”

  “房挑人”情况较多 或难界定为违规

  实际上,今年上半年以来,“房挑人”已是普遍状况。受调控政策影响,上半年济南楼市推盘量及成交量都不高,一方面是预售证取得难度加大,另一方面是推出的房源数量也不多,市场上出现供不应求的状态。在买方市场下,开发商挑客户也就成为“明规则”。

  近期,不乏有刚需购房者拨打主管部门电话,反映有开发商要求只有首付六成以上才能摇号选房,希望开发商“擅自”提高首付比例的行为得到控制。“首付三成的不光被‘剥夺’了摇号的资格,甚至开盘、加推都被封锁消息,连被通知的资格都没有。”两三个月前曾在唐冶一楼盘认筹的刘先生说,如此一来,他再看其他楼盘既要花费时间又面临追加首付的窘况,再加上贷款利率悄然上浮,现在的购房成本已超过今年年初。

  张女士参加一楼盘认筹后,9月初该楼盘开盘,等全款和首付六成客户选完房子后,剩下顶层和一楼的房源加起来屈指可数,而等待摇号的首付三成客户还有两三百人。

  “尽管未来几个月入市房源不少,但考虑到市场整体情况,‘房挑人’的局面依然存在。”济南房地产市场一业内人士认为,开发商要求的付款方式本身是市场化行为,不好界定为违规,况且在银行房贷收紧的情况下,偏向于不贷款或少贷款的客户以回流资金,成为多数开发商应对市场变化的选择。另外,《山东省商品房销售条例》中对此也未作具体规定,因此主管部门表示也难以通过行政手段处理。

  据统计,8月份以来,济南楼市实际开盘24个项目,推出了4000余套住宅房源,从售卖情况来看,各项目的去化率都不错,一度出现“开盘即售罄”的现象。进入9月份,济南加推房源主要集中在东部。对于房价下一步的行情,业内人士分析称,从前几个月房价涨幅趋缓直至出现跌幅来看,体现了主管部门对房价调控的决心和目标,接下来网签房价会持续盘整,不排除小幅走高的情况。

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