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2018一季度︱济南楼市发展趋势预判:短期政策不会松动,长效机制“在路上”

发布时间:2018-03-21  来源:齐鲁购房网  点击:
 
  政策
  
  房地产调控抑制投机与长效机制并进
  
  今年政府工作报告提出 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。”分析人士认为,抑制投机仍将是房地产调控政策的重要方向。与此同时,长效机制和住房制度的构建也被提及,与之相关的租赁市场、房地产税立法再度明确,成为另一项重要关注点。
  
  以限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”为代表的调控政策向二三线城市蔓延,这种以抑制投机、稳定市场为导向的政策,使热点城市的房地产市场明显降温。
  
  目前济南限购区域:历城区、历下区、槐荫区、市中区、天桥区、高新区、长清区、章丘区。2月14日济阳楼市进行调控:限售、限贷、限价,毛坯房不得高于9000元/平方米。
  
  自通知印发之日起购买的新建商品住房,须取得不动产权证满两年后方可上市交易。严格执行“济政办发〔2017〕13号”文件的有关规定。本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。暂停向使用过两次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%,商业按揭贷款最长年限缩短至25年。
  
  建立新建商品住房限价制度。自通知印发之日起,建立新建商品住房售价的最高限价制度,按毛坯房定价,最高销售单价不得高于9000元/平方米。通知印发之日前已网签(备案)的购房合同按原约定条款执行。
  
  在长效制度方面,长效机制的内容甚广,既包含住房制度,又有税收、土地等制度。其中,“稳妥推进房地产税立法”的提出,被认为是一大亮点。
  
  作为长效机制的一部分,房地产税对调节(资产)收入分配和财富差距、培育地方主体税源、抑制房价上涨等均有积极作用。专家分析,其中可能包括对现有少数涉及房地产的税费进行合并,增加持有环节的税收,减少交易环节的税收等。
  
  2011年1月,上海、重庆曾启动房产税试点,但效果有限。目前正在起草的房地产税法,不只是沪渝试点的房产税的简单升级替代,而是全新的税种。
  
  此外,住房制度已从过去两年的“租购并举”,变为“多主体供给、多渠道保障、租购并举”。“支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。”也即,包含商品房、租赁住房、共有产权住房三个部分。
  
  过去两年来,各地陆续推出租赁住房用地,使得土地出让中的租赁用地比重明显增加。中原地产统计,至2017年底,全国超过10个城市成交了租赁类土地,测算供应量超过8万套。  
  
  上述机构还指出,近一年多来,全国超12个省区50个城市出台了涉及租赁的政策。随着租赁住房供应规模的加大,未来的市场供应结构也将逐渐发生调整。
  
  在今年2月,高新区孙村片区A-2地块——济南首宗租售同权地块成交。龙湖地产以底价摘得,该地块上开发的商品房须自持70年,优先租赁给驻区企业职工。
  
  按照中原地产首席分析师张大伟的说法,未来几年,长效机制仍将是房地产政策的重要着力点,并将逐渐发挥作用。长效机制完全建立后,可较好地调节供需关系,市场也将免于大起大落。
  
  房价
  
  商品住宅销售价格延续总体稳定态势
  
  昨天,国家统计局发布《2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。其中,济南新房结束了连续两个月的微涨,环比下降0.1%;二手房价格则与上月持平,止住了此前“七连跌”的脚步。
 
 
  
  在新建商品房方面,济南新房结束了连续两个月的微涨,环比下降0.1%,同比上涨1.4%;在二手房方面,济南房价与上月持平,同比上涨1.8%。
  
  从2月房价看,值得注意的是济南的二手房价格。济南二手房价格自2017年7月开始下降,当月下降0.2%,到今年1月已经连续下降7个月。而2月二手房价格虽然没有上涨,但是总算止住了连续七个月的下跌态势。
  
  对于2月房价,国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,2月份商品住宅销售价格延续总体稳定态势。
  
  从世联行山东区域提供数据显示,1-2月住宅价格有所下降,主要因低价项目走量影响,实际上在售项目价格基本无变化。
 
  
  土地
  
  2018济南市本级计划供地2万亩左右
  
  据济南市国土资源工作会议上的最新信息显示,初步计划,今年济南全市供地3万亩左右,市本级2万亩左右。据悉,2018年济南将重点保障新旧动能转换先行区、国际医学(000516,诊股)中心等重大片区用地,探索租赁住房用地供应的配套政策。
  
  今年1-2月份市场挂牌多宗大宗土地,分别位于孙村、潘田庄、兴隆、花园路等地。孙村推出首宗租售同权地块。
  
  1月份挂牌土地主要位于东部,东部共挂牌28宗、204.22万平米,其中孙村的8宗、41.51万平米;潘田庄的10宗、120.37万平米,花园路的3宗、13.23万平米。另外南部挂牌6宗兴隆土地,土地面积55.01万平米。西部挂牌2宗西客站土地,长清挂牌1宗。2月份土地无新增挂牌。
 
  
  1—2月份共成交土地38宗,土地面积214.61万平米。1月份成交土地主要是银丰摘得的刘智远9宗土地,土地面积48.49万平米。2月份的成交土地主要位于孙村、花园路和兴隆等地,潘田庄土地因故撤牌。孙村的8宗土地被杭州嘉腾和中海分别摘得;花园路的土地被海尔底价摘得;兴隆庄土地被华润摘得;长清的首宗限房价地块由济高控股竞得。
 
  
  从济南国土资源工作会议信息显示,在把握好供地节奏和时序的同时,将落实好房地产市场调控政策,合理投放商品住宅和商业用地,探索租赁住房用地供应的配套政策,保障土地市场平稳。

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