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2015济南楼市风生水起 住宅供应、成交结构均衡

发布时间:2016-01-12  来源:齐鲁购房网  点击:
 

  2015年政府利好政策频出,尤其下半年,本市购房需求得到明显释放。日前,建设部门统计数据显示,整个2015年济南新建商品住宅网签量达到9万余套,比2014年同期结算增多大约3万套。业内人士透露,虽然房地产行业发展中显现出些许问题,但瑕不掩瑜,2015年成为1998年房地产市场化以来济南楼市最火的一年。

  本市商品房供需上涨 最后仨月卖“疯”了

  根据济南新浪乐居联手山东财经大学山东省房地产业发展研究中心独家发布的数据信息,济南房地产市场2015年全年累计供应商品房17.8万套、1353.9万平方米,成交商品房15万套、1299.4万平方米;相比2014年,商品房供求指标增幅分别为23%、22%、33%、34%。数据指标反映,济南商品房市场供应量持续攀升,房地产市场规模不断扩张,有效供应量充足。

  值得一提的是,商品房成交峰值出现在2015年的第四季度,一方面,开发商为完成业绩求走量,推出的优惠活动增多、优惠力度加大,吸引购房者入市;另一方面,造成济南冬季楼市升温的原因是受之前一系列利好政策影响。笔者统计,整个2015年央行分别在2月5日降准、3月1日降息、4月20日降准、5月11日降息、6月28日降息降准、8月26日降息、9月6日降准、10月23日降息降准,对于贷款购房者来说,“减负”效果相当明显。据统计,2015年初贷款购房5年期以上基准利率为6.15%,年底已降到4.9%,按照基准利率计算,同样是20年期的百万元房贷,购房者每月可少还700多元,累计利息可省近17万元。另外,年底济南市城市计划动态频繁,例如二环南路通车等,也牵动着房地产市场的变化。

  济南住宅供求量攀升 年度均价收官“8字头”

  根据上述机构(下文中若无着重说明,图表、数据均来自该机构)发布的“2011—2015年济南普通住宅年度供求、成交金额、均价走势”,笔者了解到,2015年普通住宅新增供应8.47万套、987万平方米,成交普通住宅9.02万套、1034.8万平方米,相比2014年增幅分别为15%、21%、37%、39%。而2015年普通住宅的成交金额为838.6亿元,环比增加41%,是2011年的2.5倍;成交均价为8104元/平方米,环比上涨1.4%。

  回顾2011—2015年这5年时间,济南普通住宅成交总额为2660亿元,济南房地产市场规模不断扩大,普通住宅供求量持续攀升,市场供需两旺。从年度的均价走势可以看出,5年来济南市普通住宅成交均价走势相对稳定,年度间有不同小幅的上涨。业内人士分析,本市普通住宅市场成交价格和结构呈现基本稳定的趋势,市场保持相对稳定的发展态势。

  笔者调查了解,济南历城区多处新建楼盘开售,由于位置距离市中心繁华地段较远,价格一直不温不火,甚至出现多家“5字头”“6字头”售价的楼盘,而随着济南CBD规划建设,这些楼盘开始成为热门区域,价格出现一定的涨幅。此外,笔者走访发现,西城、南城房价也有不同程度的上涨,大多住宅的售价均已超过7000元/平方米,并向“8字头”逼近,例如龙湖地产2015年底清盘,尾盘均价超过8000元/平方米。

  槐荫、历城区频频发力 改善住宅供应、成交结构

  根据“2015年济南普通住宅供应占比”数据反映,主力供应区域为历城区和槐荫区,供应面积分别为213万平方米和202万平方米,占全市总供应量的22%和20%;其次为市中区、历下区和高新区,供应面积占全市总供应量的18%、15%和12%;天桥区和长清区供应面积均占全市总供应量的7%。

  “从普通住宅区域供应占比来看,济南区域供应不够均衡。但是,近年来济南城市住宅供应结构已经有了明显的改善。”业内人士认为,随着“东拓、西进、南控、北跨、中疏”发展战略的不断挺进,改变了历下区、市中区为主导的局面,城市骨架向东、向西辐射,槐荫区、历城区、高新区后劲强劲。2015年下半年由三箭地产在天桥区重点打造的瑞景苑项目,依药山而建,独享双公园的独特自然景观以及十二年教育链,社区WLAN全覆盖,配有新风除霾系统、地暖等健康设施,一经推出便受到购房者的关注。因此,天桥区在未来的表现也值得期待。

  从成交区域看,2015年普通住宅主力成交区域为历城区和槐荫区,成交面积分别为261万平方米和221万平方米,占全市总成交量的25%和21%;历下区、市中区和高新区成交面积占全市总成交量的16%、15%和12%;天桥区和长清区成交面积均占全市总成交量的5%。业内人士分析:“天桥、长清区在售项目少,因此年度成交量少,但它们在现有楼盘开发中起到的作用不小,济南住宅成交结构的均衡性将更加完善。”

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