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融创正式接手济南万达城 将在孙村开发别墅产品

发布时间:2018-05-07  来源:经济导报  点击:
 
  融创中国(01918.HK)在近日发布的2017年年报中披露,于2017年12月31日,集团已取得除重庆项目外的13个万达项目公司的控制权,且这13个项目公司成为融创拥有91%股权的附属公司;集团其后于2018年1月取得重庆项目的控制权。
  
  由此可见,融创已取得济南万达文旅项目的控制权。据知情人士对经济导报记者表示,融创团队已经进驻济南万达城。
  
  巨量土地未开发
  
  经济导报记者注意到,在融创2017年年报披露的主要附属公司列表中,济南万达城投资有限公司位列其中,注册成立/收购日期为2017年11月10日,资本面值为20亿元,融创持有91%股权。
  
  经济导报记者查阅到,在济南万达城项目已经完成的第一批出让的土地中,包括5宗医疗设施、康体娱乐等用地和11宗居住用地,共1495亩地,其中居住用地约1085亩。
  
  济南万达城置业顾问对经济导报记者表示,该项目住宅部分已经开盘两个地块。据了解,这两个地块位于旅游路北侧、凤鸣路延长线两侧,总共约204.5亩。
  
  由此看,目前,济南万达城入市的住宅项目占地面积仅占其已获住宅用地面积的1/8。也就是说,融创手里还有大量土地未开发,可销售面积非常大。据经济导报记者获悉,在接手万达城后,融创管理团队已经进驻了济南万达城。
  
  说到融创,济南房地产市场对其并不陌生。过去几年,融创已经悄然拓展济南的地产版图,但并未高价抢地。
  
  自2014年底进入济南房地产市场的融创,与山东本土开发企业建邦控股集团合作成立合资公司,开发了“财富中心”“财富壹号”和“中新国际城”3个项目,每个项目都体量庞大。
  
  根据融创年报披露的数据,截至2017年底,在济南,融创正在开发的物业项目总占地面积310.98万平方米,估计总建筑面积852.75万平方米,估计可销售/可出租建筑面积697.30万平方米。在济南合同销售面积85.9万平方米,合同销售金额129.4亿元。
  
  接手万达城令融创进一步扩充了在济南的土地储备。截至2017年底,从土地储备情况看,在济南,总土地储备787.93万平方米,权益土地储备585.62万平方米。
  
  从全国范围看,融创在济南的土地储备面积在其进入的全国70个城市中位居第四位,仅次于重庆、青岛、天津。
  
  青岛影城开业
  
  根据去年7月份的收购协议,融创自万达商业手中收购14个文化旅游项目公司91%的股权,总代价为438.44亿元,分别位于哈尔滨、合肥、南昌、青岛、济南、广州、成都、重庆、无锡、昆明、海口、桂林及西双版纳。
  
  融创年报显示,在山东,除济南万达城,融创取得控制权的万达项目公司还包括青岛万达东方影都投资有限公司,该公司注册成立/收购日期为2017年11月10日,资本面值为30亿元,融创持有91%股权。
  
  就在近日,万达集团董事长王健林和融创董事会主席孙宏斌联合亮相青岛东方影城,共同按下启动键,历时近4年多建设的万达青岛东方影城正式开业。
  
  这是一个总投资额达500亿元的巨无霸项目,也是万达与融创“世纪大交易”后,正式开业的首个文旅综合体项目。
  
  根据此前的协议,收购完成后,融创持有万达城91%的股权,剩余股权由万达继续持有。项目公司由融创独立营运管理,委派文旅项目公司常务总经理,并负责销售物业。万达委派文旅项目公司总经理,并在文旅项目公司名下设立持有物业项目部,并由万达委派项目部总经理,负责持有物业的运营。融创委派持有物业项目部一名财务人员、一名成本人员。
  
  不过,值得一提的是,关于收购万达文旅项目,融创4月23日发布公告称,已向联交所申请将寄发资料通函的时间进一步延迟至2018年6月30日或之前,而联交所已授出有关豁免。
  
  降负债去杠杆
  
  融创在年报中称,其通过与万达商业就文旅项目的合作,高起点完成了文旅板块的布局。此外,其2017年收购的若干万达文旅城项目,于自收购日至2017年底期间共交付物业约182.7万平方米。
  
  总体看,2017年,融创收入约658.7亿元,同比增长约86.4%;毛利约136.3亿元,同比增长约181.1%;毛利率由2016年的13.7%提升至20.7%。公司拥有人应占溢利达到约110亿元,同比增长344%,核心净利润约111.2亿元,同比增长259.1%。
  
  不过,融创2017年年报还显示,计提应收乐视相关公司及其关联方的款项的坏账损失拨备21亿元;对于乐视相关公司的投资、债务担保共计提约99.8亿元的减值拨备;对于乐视相关公司的投资按权益法入账录得投资损失44.8亿元,共计165.6亿元。
  
  从土地储备看,接手万达文旅项目,让融创拿下了大规模的土地储备。2017年,融创新增土地储备约6764.2万平方米,权益土地储备约5252.5万平方米。截至本公告日期,包括旧改等协议状态的土地,融创土地储备共计约2.18亿平方米,整体货值约3万亿元,并且超过96%的货值位于一线、二线及环一线城市。
  
  融创将2018年的主要任务定为降负债、去杠杆。孙宏斌在业绩会上表示,“今年我们定的目标就是降负债率去杠杆,让公司安全。这个行业的最大风险就是把地买贵了,我们通过控制买地的节奏来控制风险,从2016年10月以后就没在公开市场拿地。”
  
  值得一提的是,王健林在万达集团2017年工作总结中曾提到,“文化旅游项目肯定可以收回投资的,经过数学模型分析,每个大型文化旅游项目需要7年、8年有息负债才能往下走,十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少5到6年内,每年净增1000亿元负债,压力相当大。”

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