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小区公共设施违规交易风险正在集聚

发布时间:2014-07-02  来源:财经国家新闻网  点击:
 
一位刚买下上海青浦区赵巷镇业辉路88弄中海翡翠湖别墅小区物业的业主,在入住后发现,小区内的会所已转给私人。“偌大一个会所除了租出部分外,游泳池一年只开放三个月,私人拥有会所干吗呢?”这位业主百思不得其解。
离此不远的海天花园房屋业主委员会,也正在为小区的公共设施展开维权。“我们已提起诉讼,要求恢复会所和购物中心原状。”上海市高信德律师事务所成大为律师说,海天花园的一些公共设施,通过私下售让,改变了原来的功能,严重侵害了业主权益。
事实上,近年来,一些大中城市的房地产开发商,通过各种不当方式将小区文化、娱乐、体育等公共设施的房屋产权“巧妙”地进行台下交易、低价出售给私人,受让者又违规、违法改建成酒店、办公大楼、幼儿园等,再通过高价评估将这些问题资产抵押给多家银行贷款套利,把风险转嫁给银行。
成大为说,这种小区公共设施违规交易的黑色产业链风险正在集聚增大,犹如钢贸贷一样带给银行坏账风险,同时滋长了寻租腐败之风,扰乱了房地产市场秩序,激化了社区矛盾。
“两次开发”
据悉,地处上海市大虹桥区域的康虹花园、西郊枫林园、海天花园以及闵行区小区集聚度高的地区,均有类似情况发生。
深究这条黑色产业链可以发现,开发商、接盘者与既得利益群体巧妙设计了一个鲜为人知的房地产“两次开发模式”,即先以文化、娱乐、体育等公共设施的高档会所与高品质生活为卖点,在售楼资料里大肆渲染推销出售具有完全产权的商品房。在楼盘出售完后,再私下出售属于全体业主的公共设施。这已成为房地产行业不良开发商欺骗业主的惯用手法,在早期开发的高中档小区尤为典型。
尽管2008年起相关法规已明文禁止会所等公共设施的交易,但由于相关法律法规不配套,致使一些老社区依然存在严重问题。
其商业模式可概括为:第一次开发模式为“完全产权的商品房+部分产权的公共配套设施”(用以吸引高消费,获取高利润);第二次开发模式为“转让不完全产权的公共设施(会所商场等)+变功能+开酒店+高出租+贷款”。这些交易通常都采用瞒天过海的手法获取公共设施用房的产权证,然后从主业链与辅业链两个方面展开非法经营。
成大为说,主业链包括违建商业地产,如2009年青浦区海天花园“会所”产权人变更为金某后,原一张产权证上的“购物中心”被注记为“商场”及“商业”;“会所”被注记为“旅馆”及“旅(宾)馆”。这明显违反了沪房地市(2003)230号文件规定,完全改变了“会所”与“购物中心”是海天花园公共配套设施及为小区全体业主提供服务的“功能”。
辅业链是转借转租非法经营特许行业。通过改变功能和违法经营获取利益(如特许经营的酒店与幼教业),开发商与既得利益者串通一起,将黑链伸向需经特许批准的酒店或幼儿园等。
上海一位资深律师表示,近期一周内就接到闵行三个小区两个业委会提出会所使用权纠纷案。如闵行东苑大千美墅发展商为了追求利润,通过“转手”会所改变功能经营商业租赁;月光流域与红山半岛两个楼盘的开发商在开发初期隐瞒了“体育会所”土地的使用情况,名曰两个小区业主可共同使用,但在楼盘售完后,开发商金蝉脱壳,转嫁矛盾,一走了之。致使两小区业主为争夺“体育会所”的使用权而打官司长达8年之久。

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