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楼市疑云:谁在釜底抽薪

发布时间:2014-07-02  来源:新民晚报·新民网  点击:
 

看空,再次成为楼市的主题词。这一次,并没有出台新的强力调控措施——于是就有疑惑。

  住房和城乡建设部一位司长日前对《财经国家周刊》记者表示:“如果说是限购导致目前市场下行,那么如何解释,全国600多个城市中限购的仅46个,绝大多数不限购城市的房地产市场也在下滑?”

  这位司长进而怀疑,当前市场存在的问题,能否靠放松限购来解决,“确实应该全面摸清楚,房地产究竟问题出在哪里。”

  供求关系失衡是房地产市场下滑的一大显性因素。此外,在一些业内分析人士看来,这一轮楼市调整处于诸多重大改革深化的背景下:利率市场化改革,使银行信贷渐渐收回了对按揭和开发贷的慷慨;持续推进的反腐败,纪检系统的“查房”,也让局部群体风声鹤唳。

  此外,政府在调控理念上的“换脑”,使房地产步入更加市场化的轨道。这些“非典型因素”,影响的不仅是房地产现状,更是整个生态系统。

  银根收紧

  “以前按揭个把月就可以放出来,现在至少要两三个月,有的客户等不及,就不买了。”无锡房地产协会副会长兼秘书长沈洵说。《财经国家周刊》记者在调研中了解到,有个别中小商业银行甚至停止了房贷业务。

  房贷难、房贷慢、房贷贵,成为困扰当前楼市的一大症结。在开发贷环节,则出现了更大的不均衡,中小公司已很难获得新贷款,银行将有限的资源倾向于向大公司开放。伴随房地产信贷的持续收缩,宁波兴润置业公司成为2014年第一家因资金链断裂破产的房企。旋即,深圳市光耀地产也陷入倒闭危机。

  “怕企业破产、怕老板跑路、怕个人弃房”是当下商业银行真实的心理写照。曾几何时,个人按揭贷款被认为是最安全的贷款品种。在兴业银行首席经济学家鲁政委看来,随着利率市场化改革推进,银行贷款额度收紧,加上余额宝等互联网金融产品的推出,银行资金成本提高。在资金有限的情况下,银行更倾向于将资产投放到收益率较好、风险可控的领域,而按揭贷款的利率偏低,已非银行最理想的业务品种,于是银行开始对购房者“惜贷”。

  “总体而言,银行的平均房贷利率(包括首套和二套房)在基准利率基础上上浮7%,而银行给企业的贷款利率在基准利率基础上上浮10% 15%,有的甚至上浮30%。”鲁政委表示,更重要的是,若房贷安全,仅仅是银行收益减少倒也无碍,但在房地产市场出现调整形势下,个人按揭贷款的安全性大打折扣,银行已将关于风险的考虑置于收益之上。

  相比而言,银行更青睐二套房贷款,首付6成,基准利率上浮10%。但受限购影响,在执行层面能够享受到二套房贷款的购房者受限颇多,这也导致目前一些改善型产品出现滞销。

  纪委“查房”

  中央政府的反腐重拳,在楼市也掀起不小余震。

  万科集团董事局主席王石曾表示,对于房地产行业来讲,最大的调控就是反腐,因为“反腐以后,高档房子的需求立刻就减少了”。王石认为,腐败行为在房地产行业尤其明显,权钱交易多数跟房子有关。“反腐本身就是制止不正当交易,把非刚性需求的腐败购买力抑制了,虚高的房价也就被抑制住了。”

  中原地产创始人、董事施永青也认为,打击腐败正在成为扰动楼市的一个重要因子。在一些二三线城市,以前开发商很容易就可以拿到预售许可证,即使楼盘还不符合预售条件。但反腐之风越刮越烈,违规获得预售许可的情况已大幅减少。因为严格的审批,有些城市甚至整个下半年都可能没有楼盘上市。

  不仅如此,一些中介机构向《财经国家周刊》记者证实,自2013年以来,确实有官员抛售房产现象,且比例不低。中介人士认为,这部分购买力的蒸发,是导致这一轮市场下行的动力之一。

  北京一位高端别墅项目销售总经理告诉记者,“之前有某退休官员,本打算买高端别墅,看现在风声紧,原本定好的房子也退了。”

  “三四线城市买高端房的主力人群是效益好的企业和政府公职人员。现在形势微妙,政府官员也很谨慎,不愿在这个风口上被查。”一位不愿具名的房企人士说。

  华信地产基金董事副总经理任修远表示,“单套总价1000万元以上、260平方米以上的高端房产,因受纪检部门的格外关注,已很难卖了。”

  当下,“纪委查房”已成楼市常态。任修远告诉记者:“一般要求开发企业配合反腐调查的主要是三个部门:纪委、市政府纠风办和检察院。反腐部门一般不会直接去销售现场,而是通常要求开发企业提供购房者基本信息,配合查贪腐”。

  此前曾有媒体报道,省部级高官贪腐案半数涉房地产。

  官员腐败不止于占有房产,房地产开发的源头——拿地环节,也是权钱交易的重灾区。

  日前,国土资源部正计划上报“不动产登记条例”草案,将与官员财产申报系统并轨。这一政策被外界认为是针对“房叔”、“房婶”的反腐利器。多位接受《财经国家周刊》记者采访的业内人士表示,不动产登记、房地产税征收等政策预期,以及反腐的持续推进,对楼市的冲击仍将持续。

  调控变调

  本届政府在房地产调控上的理念和思路转变,也对当前楼市运行影响深远,突出体现为更加尊重市场规律,弱化行政之手。

  《财经国家周刊》记者获悉,目前住建部正就房地产问题展开密集调研。在即将形成的调研报告中,“不打压、不刺激”,“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”,以及“加强市场监控、作好应对方案”等,或将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。

  同时,地方根据自身情况制定针对性政策,“分类调控”的权力也将得到尊重。

  在全国工商联房地产商会创会会长聂梅生看来,过去10年的房地产调控政策,是根据当时房价上涨的形势制定的政策,如今的市场环境已发生改变,是时候因时因地制宜,把原来不合理的政策作一个调整,不应该错过这样的窗口期。

  6月10日,沈阳限购政策全面取消的消息传开后,官方表态只是调整,而非取消,且只是针对改善型需求。据统计,截至6月10日,已有21个城市传出政策调整的信号,其中12个城市政策微调有文件为证。也有不少城市暗中已在实行降价备案政策,规定如果商品房实际成交价低于备案价超过15%,将通过技术手段限制网签。

  “从12个城市适度微调政策看,主要从住房公积金、户籍制度、契税费、财政补贴、土地分期付款等方面按照地方分类调控、分城施策的方式适度微调。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示。

  在谢逸枫看来,政策微调与“救市”是两个概念:前者主要是对“首贷”的合理需求,包括配合新型城镇化推进、户籍制度改革、融合城市群和都市经济圈发展,手段比较单一;而“救市”则主要体现为货币超发、全面多次降准、大规模的经济刺激计划、地方政府取消“限购、限贷”、地方出台全方位的救市政策文件,等等。显然,以目前的宏观形势和政策取向来看,远未到“救市”的程度。

  “现在最重要的是搞清楚要释放哪一部分需求?事实上,改善型需求是目前受限购、限贷政策误伤比较大的部分。应该重新考量和审视,适时微调。”聂梅生说。

  在她看来,前两年,房地产市场表现好,尤其是2013年,市场交易量激增,主要是刚需的释放。到了2014年,刚需释放得差不多了,能够承接刚需的就是改善型需求。因而目前对改善型需求放松,包括二套房贷款政策以及二级市场税收、租金等方面,要有重新考量和设计。

  对于未来的政策调整方向,《财经国家周刊》记者调研的几个城市房地产业人士均表示,现在关键是如何落实好分类调整政策,中央层面应该有一个明确的指导意见。“政策若不明朗,等于撑死胆大的,饿死胆小的,造成不公平。”鲁政委说。

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