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小微企业获融资降准 土地成本吞噬政策红利

发布时间:2014-07-03  来源:凤凰房产  点击:
 
[提要]央行连续两次定向降准,表明资金支持方向从“涉农”贷款重点转移到“小微”贷款。小微企业的发展与支持上,中央政府一直不遗余力。媒体也将扶植小微企业的发展解读为“克强经济学”的重要部分。

央行连续两次定向降准,表明资金支持方向从“涉农”贷款重点转移到“小微”贷款。小微企业的发展与支持上,中央政府一直不遗余力。媒体也将扶植小微企业的发展解读为“克强经济学”的重要部分。但是记者采访发现,如同房价压垮年轻人的梦想一样,高昂的土地成本不仅吞噬了定向降准等一系列的政策红利,也压垮了微小企业的长大梦。

地价上涨抑制创业活力

近日,一项名为“中国小微企业指数”调查的结果,显示,在其他条件不变的情况下,单位房价每上涨1000元,创业活力将降低4.1%,导致全国每年减少约12万次创业。随着房价的上升,创业家庭比例呈下降趋势。在平均房价相对较高的北京,仅有0.5%的家庭参与创业活动,而在房价相对较低的湖南省,创业家庭比例接近3%,陕西最高为3.5%。

分析师孙韬表示:创业人群以及小微企业负责人对于成本指标更为敏感,房价指数一方面是衡量家庭财富分配的指标,另一个方面,也反映出地价水平的上涨。家庭财富一定的条件下,购置房产会挤压创业基金,而同时,房价的上涨必然带动地价上升。对于创业型企业来说,地价上涨伴生的用地成本也成为一个不小的门槛。

产业园区价高和寡

“工业地产开发向产业园区转移,不仅是政府规划的方向,也是产业发展大势所在。”正是认识到这一点,越来越多的房地产开发企业正在将触角伸入工业用地开发领域。记者在天津市中小企业集中的津南区采访时团结地产的一位负责人对记者表示。目前已经有很多大型的房地产商向工业地产开发的方向靠拢,但是目前京津冀地区的产业园区效果并不理想。

一位从事产业园招商的业内人士表示:很多在建工业园区其实根本不适合生产。政府很愿意让开发商拿地,地价只是一部分财政收入,园区开发完成后,出售时需要缴纳18%左右的税费。开发商为保证利润空间,只能另辟蹊径,将工业用地转作他用,以提高价格。但是这样的操作手段无疑会推高企业用地成本。

此外,微小企业用地同时也面临着风险。“拿厂房租赁来说,一般企业都有设备,租厂房最少五年起,如果遇到拆迁等规划变动,就需要设备等停工。这部分损失对于小企业来说很难承受。实力稍弱的企业大多数只有流动资金,缺乏可用于抵押的固定资产,资金紧张时申请贷款流程与利息均构成企业的融资成本。更加重了微小型企业资金流的危险系数。定向降准虽然是政策利好,但是在实践环节很难把控。”他解释。

地价低估:企业形态悖论

长期以来,我国工业用地地价低估广受诟病,而在地价重估上,却存在企业形态的悖论。

“一些地方政府为了发展经济,把缩减工业土地租金作为招商引资的一种筹码,天津滨海新区的开放之初,就曾爆出“零地价”引资的问题,反映出政府对于土地作为生产要素内在价值的忽视,其根本还是计划经济的思维作祟。”天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫指出。但是,工业用地低价受益的群体却往往是地价成本承受能力较高的大型企业,微小企业并未能从中获益,但是在地价上涨中,却要承担同样的成本压力。

截至2013年底,全国商业用地、住宅用地和工业用地的地价分别为6306元/平米、5033元/平米、700元/平。长远来看,东部区域工业用地价格补涨已成趋势。随着工业用地审批控制日渐严格,工业用地的价格也将面临进一步上升的可能性。

同时,根据戴德梁行提供的数据显示,2007年以来,热点城市工业用地价格快速上涨,一些一线城市工业用地价格年均涨幅超过20%。事实上,2014年3月底,上海市的工业用地楼面均价已经悄然上升至1149元/平米,几乎翻一倍。

显然,利润空间有限的微小企业利润增幅很难跑赢用地成本增幅。在新一轮地价调整中,中小企业更像一片树叶,裹挟在政府与大企业掀起的资源价格战中,最终只能湮灭。

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