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地方政府频频微调政策 市场悄然调整

发布时间:2014-07-03  来源:大连晚报  点击:
 
[提要]基于当期经济形势和房地产市场特点,中央或将继续采取金融措施支持自住需求,合理引导和稳定市场预期,地方政策微调也将短期刺激市场,下半年需求或将缓慢回升。不过,在整体市场处于下行通道时,开发商只有两种选择,一是横盘惜售、静待市场复苏,二是调整价格预期,用低价杠杆撬动销量。

在很多人看来,中国的房地产市场是典型的“政策市”,但是这一看法在2014年遇到了挑战。2014年上半年,在中央政府未出台新调控政策的前提下,房地产市场却呈现出交易量下跌、价格调整幅度加大的特征。进入6月份,虽然有些地方政府已经开始推出救市举措,但市场却反应平平。楼市是否进入又一轮拐点,引人关注。

从全面调控到分类调控

今年全国“两会”的政府工作报告提出,针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。没有提加强对房地产市场的宏观调控,更没有将降房价作为调控目标,这在近几年来政府工作报告中还是首次。对此,李克强总理在中外记者招待会中再次表示,对于合理的自住需求,要有相应的政策支持,包括增加普通商品房供应。对房地产市场则要因城因地分类进行调控,抑制投机、投资性需求,重在建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

政府的这一变化显示,中国的房地产市场分化相当明显,一二线城市,尤其是一线城市热度不减,而三四线城市则面临着相当大的困难。从全面调控到分类调控,这让很多房地产开发企业为之兴奋。分类调控意味着楼市发展进入第二阶段,调控存在继续加码的可能性,但一刀切的政策不会再出现。对于一二线城市来说,在继续严格调控的同时,一方面将加大供应力度,满足刚性需求,另一方面将增加中小套型的商品房和共有产权住房供应,减去不合理的需求。

虽然没有出台进一步的调控措施,原有的限购限贷政策并没有在中央政府这个层面上有所放松。不过,进入五六月份之后,随着房地产市场的变化,一些地方政府有些坐不住了。出于刺激楼市从而缓解地方经济增速下滑的考虑,6月,多地出现了许多“取消限购”的乌龙事件,数个城市取消限购的传闻一经发出即遭辟谣。虽然“取消限购”并未真正实现,但是这些地方政府也表示“未来会有所调整”,这表明各地通过调整限购政策“救市”之心已让市场相关方“心知肚明”。近日呼和浩特发文正式宣布取消限购,也成为全国首个明文取消限购的城市。

资金紧缺始终困扰市场

房地产是资金密集产业,没有资金的支持就寸步难行,这不仅对开发商来说是这样的,对购房者来说也是如此。恰恰“钱荒”就一直贯穿2014年上半年的房地产市场。其实早在一两年前,开发商从银行贷款就已经不是一件容易的事情了,尤其是对中小开发商,银行在贷款时更是严之又严。不过相对来说,银行对房贷始终还是比较宽容的,尤其是对首套房贷,基本上能够保证基准利率甚至小幅利率优惠。但是这种情况,在2014年上半年也出现了变化,很多银行上调了房贷利率,甚至对首套房贷也开始利率上浮,个别银行甚至暂停了房贷的业务。

银行的这种变化引起了央行的关注。5月中旬,央行召开了住房金融服务专题座谈会,要求商业银行确保住房消费贷款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款等。6月初,银监会官员也就房贷政策表态,要求银行大力支持首套住房需求,同时,抑制投资和投机性的住房需求,商业银行要继续执行差别化的住房贷款政策。这对房贷市场产生了积极的影响。6月16日,为响应和实施国家定向调控及微刺激政策,央行年内第二次实施“定向降准”措施。业内专家分析,4月和6月两次“定向降准”对房产市场产生了微刺激作用,银行业机构的房贷业务有改善迹象。

虽然央行否认这是在救市,但支持首套房贷,是银行和银监会准确落实差异化住房政策的职责所在。当然,商业银行能否确保首套房贷款利率回归基准,甚至给予优惠,取决于商业银行贷款的安全性、流动性和盈利性,“三性”原则决定贷与不贷、贷多贷少、期限长短、利率高低。从目前房地产市场形势看,未来房贷宽松的可能性不大,货币信贷再次大举进入房地产领域基本无望。

以价换量已成房企共识

国家统计局6月18日发布的数据表明,今年5月,全国70个大中城市中,有35个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比下跌,为近两年首现,如果包含持平城市,价格止涨城市数量接近八成。四大一线城市中,上海和深圳新房价格环比均出现了下降,其中,上海下降0.3%,深圳下降0.2%。这被部分人士解读为房市可能出现调整的“拐点”。

房企对市场的感受是最直接的。从部分上市房企公布的业绩报告来看,一半以上都没有实现时间过半任务过半的目标,出现了业绩下滑或预亏,个别房企销量甚至同比下降一半以上。不过,众多房企也并非全军覆没,去年的“千亿军团”销售业绩普遍表现良好,显示出超大型房企的实力。从大连房地产市场来看,呈现出与全国楼市基本一致的走势,进入三四月份之后,很多开发商就感受到了市场的凉意。业内人士认为,与前几次调整不同,这次市场震动主要是市场内部矛盾爆发,而自我解决需要时间来解决,需要找到新的市场平衡。

基于当期经济形势和房地产市场特点,中央或将继续采取金融措施支持自住需求,合理引导和稳定市场预期,地方政策微调也将短期刺激市场,下半年需求或将缓慢回升。不过,在整体市场处于下行通道时,开发商只有两种选择,一是横盘惜售、静待市场复苏,二是调整价格预期,用低价杠杆撬动销量。面对本轮调整,多数开发商除了放缓开发节奏之外,做出的选择就是以价换量,毕竟生存才是第一位的。

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